15.07.2024

Die Bundesregierung hat die Mietpreisbremse offiziell bis Ende 2029 verlängert. Für Vermieter bedeutet das, dass die Möglichkeiten zur Mieterhöhung in angespannten Wohnungsmärkten weiterhin gesetzlich begrenzt bleiben.  

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Wiedervermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete in bestimmten Gebieten. Ausnahmen gelten weiterhin bei umfassend modernisierten Wohnungen oder wenn die Vormiete bereits über der zulässigen Grenze lag. Aus unserer Sicht, lohnt es sich, diese Entwicklung nicht nur rechtlich, sondern auch steuerlich zu betrachten

Steuerliche Auswirkungen:

1. Modernisierungsmaßnahmen gezielt planen:
   Modernisierungen können eine Ausnahme von der Mietpreisbremse begründen. Gleichzeitig können Vermieter die Kosten als Werbungskosten absetzen oder über Abschreibungen geltend machen. Eine sorgfältige Planung kann so sowohl die Mieteinnahmen als auch den steuerlichen Vorteil optimieren.
2. Ertragsprognosen anpassen:
   Durch die verlängerte Mietpreisbremse bleiben Mieterhöhungen langfristig begrenzt. Für Investoren bedeutet das, dass Rendite- und Liquiditätsberechnungen konservativer anzusetzen sind.
3. Erhaltungsaufwendungen dokumentieren:
   Gerade in Zeiten begrenzter Mieterhöhungsmöglichkeiten ist es wichtig, alle Erhaltungsaufwendungen lückenlos zu dokumentieren. Diese mindern die Steuerlast unmittelbar und können Liquidität sichern.
4. Langfristige Strategien prüfen:
   Die Begrenzung der Mieteinnahmen macht steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten wie die Bildung von Rücklagen oder die Nutzung von Verlustvorträgen noch relevanter.

Die Verlängerung der Mietpreisbremse ist ein Signal an den Markt, dass politisch weiterhin versucht wird, Mieten zu dämpfen. Für Vermieter ist es daher umso wichtiger, nicht nur die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen, sondern auch steuerlich optimal aufgestellt zu sein. Eine strategische Planung von Modernisierungen, Investitionen und Steuerpositionen kann helfen, die wirtschaftlichen Effekte abzufedern.

Wir beraten Sie gerne individuell zu den steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten rund um Ihre Immobilieninvestitionen.

22.03.2024

Mit der „Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung“ wird Mieterstrom für Immobilienverwalter und mehrere Unternehmen unter einem Dach deutlich attraktiver und weniger bürokratisch 

Aufgrund der umfangreichen bürokratischen Pflichten für Vermieter wurde das EEG-geförderte Mieterstrommodell bisher kaum genutzt. Ab dem Jahr 2024 werden durch die sogenannte „Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“ (§ 42b Abs. 3 EnWG-E) hier Hürden abgebaut. Vermieter können danach mit ihren Mietern vereinfachte Gebäudestromnutzungsverträge über insbesondere mit Photovoltaikanlagen vor Ort erzeugten Strom abschließen, ohne die umfangreichen Lieferantenpflichten erfüllen zu müssen. Die über das Versorgungsnetz bezogenen Reststrommengen können Mieter dann direkt von einem Stromversorger beziehen (anders als beim bisherigen EEG-geförderten Modell, wo die Mengen über den Vermieter bezogen wurden). Voraussetzung ist hierfür die Verabschiedung des Solarpaket I, worüber der Bundesrat voraussichtlich am 22. März 2024 abstimmen soll. In den nächsten Monaten informieren wir Immobilienverwalter in unterschiedlichen Webinar-Veranstaltungen über erfolgreiche Mieterstrom-Modelle und beleuchten die steuerlichen Folgen für alle Gesellschaftsformen, melden Sie sich gern hier an:

·        12. März 2024, 10:00-11:30 Uhr (Veranstalter: Verband der Wohnungswirtshaft in Bayern e.V.) 

·        15. April 2024, 14:30-16:00 Uhr (Veranstalter: BFW Nord e.V.).

·        24. Oktober 2024, 10:00-11:30 (Veranstalter: IVD West)

20.01.2024

Bester Arbeitgeber und bester Steuerberater 2024 

Das sozialwissenschaftliche Institut Schad (SWI) hat im Auftrag des Handelsblatts Steuerberater mit den besten Arbeitsbedingungen in Deutschland ermittelt. Insgesamt beteiligten sich rund 1.200 Kanzleien an der Studie, ausgezeichnet wurden lediglich 155. Die Auswertung umfasste dabei die Bereiche Digitalisierung, Leistungen und Benefits, Work-Life-Balance, New Work sowie Entwicklung und Karriere. In der Größenklasse (1-10 Beschäftigte) konnten wir uns dabei den 10. Platz sichern. Wir freuen uns sehr über die Auszeichnung, die uns in unserem Weg bestärkt. Ein herzliches Dankeschön an unsere engagierten Mitarbeiter!

Zusätzlich konnten wir uns zum dritten Mal in Folge den Titel als bester Steuerberater sichern, welcher ebenfalls vom Marktforschungsunternehmen SWI Finance im Auftrag des Handelsblatts Deutschlands ermittelt worden ist. Insgesamt beteiligten sich über 4.000 Steuerberater und über 800 Wirtschaftsprüfer an der Studie. Wir freuen wir uns sehr, dass wir es wieder in die Gruppe der 15% besten Teilnehmer geschafft haben und somit erneut die Auszeichnung erhalten haben.

30.08.2023

Gewerbebetriebe, Vermieter und Immobilienverwaltungsgesellschaften: Wir informieren über die gesetzlichen Neuerungen und steuerlichen Vereinfachungen beim Betrieb von Aufdach-PV-Anlagen

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 sind im Bereich der Besteuerung von PV-Anlagen umfangreiche Vereinfachungen umgesetzt worden. Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat nun am 17. Juli 2023 ein Anwenderschreiben zur Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG veröffentlicht, wodurch weitere Zweifelsfragen beantwortet wurden. Über diese und weitere Neuerungen informieren wir in Webinaren für

·        Solar-Fachhandwerker am 23. Oktober 2023 von 15-16 Uhr (Link zur Anmeldung), 

·        Vermieter und Immobilienverwalter am 25. Oktober 2023 von 10-12 Uhr (Link zur Anmeldung) 

·        Gewerbebetriebe am 6. November 2023 von 15:00-16:30 Uhr (Link zur Anmeldung). 

Wir freuen uns auf rege Teilnahme. Die Teilnehmer bekommen entscheidungsrelevante Informationen, um das für ihren Einsatzzweck optimale Modell zu ermitteln und die steuerlichen Folgen zu kennen. 

Mit dem Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende (GNDEW; wir berichteten) wurden zudem Vereinfachungen im Bereich der Mieterstrommodelle geschaffen, um die Attraktivität der Modelle zu erhöhen. Gemäß § 20 Abs. 1d Satz 3 EnWG kann nun anstelle eines physischen Summenzählers am Netzverknüpfungspunkt auch ein virtueller Summenzähler mittels intelligenter Messsysteme (iMSys) gebildet werden. Dadurch erfolgt keine messtechnische Erfassung am Netzübergabepunkt, sondern lediglich eine Saldierung der einzelnen Zählerwerte. Im Ergebnis kann eine deutliche Reduzierung der Netzanschlusskosten erwirkt werden. 

Mit Umsetzung des am 16. August 2023 durch die Bundesregierung verabschiedeten Solarpaket I könnten weitere Vereinfachungen wie das Modell „Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“ kommen, wodurch Vermieter Mieter auf Basis vereinfachter Gebäudestromnutzungsverträgen mit selbsterzeugtem Strom versorgen können, ohne umfangreiche Lieferantenpflichten erfüllen zu müssen (§ 42b Abs. 3 EnWG-E). Als Voraussetzung gilt dabei u. a. die viertelstündliche Messung des Stromverbrauchs. Es handelt sich dabei um ein eigenständiges Modell, welches neben dem bisherigen Mieterstrom gemäß § 42a EnWG bestünde, der aber eine Vollversorgung der Letztverbraucher vorsieht. Außerdem soll durch das Gesetzespaket der bürokratische Aufwand reduziert und die Regelungen zur Anlagenzusammenfassung vereinfacht werden.

Das Bundesland NRW hat mit dem „Zuschuss Mieterstrom NRW 2023“ ein 10 Mio. € großes Programm zur Förderung der Installation und vorbereitenden Dacharbeiten für Photovoltaik-Anlagen auf Gebäuden mit gefördertem Wohnraum zu unterstützen. Der Zuschuss kann für die technische Installation und vorbereitende Maßnahmen des Daches bis zu 2.500 € betragen, Modernisierungen werden mit bis zu 5.000 € gefördert. Der Zuschuss berechnet sich pro Wohnung des geförderten Gebäudes. 

08.02.2023

Photovoltaik-Anlagenbetreiber und Vermieter: Abschaffung der Ertragsteuerpflicht für Anlagen <30 kWp bereits rückwirkend ab 2022, Umsatzsteuer-Nullsteuersatz ab 2023, BMF veröffentlicht Schreiben 

Die mit dem Jahressteuergesetz 2022 geplanten Steuervereinfachungen beim Betrieb von PV-Anlagen hat der Bundestag nun per Gesetz am 02. Dezember 2022 verabschiedet, der Bundesrat hatte am 16. Dezember zugestimmt. 

Inhaltlich wurde auf Empfehlung des Finanzausschusses des Bundestages der Erstanwendungszeitpunkt der Ertragsteuerbefreiung bei PV-Anlagen nach § 3 Nr. 72 EStG (neu) mit dem verabschiedeten Gesetz bereits auf den 1. Januar 2022 vorgezogen (im ursprünglichen Gesetzesentwurf war die Wirkung erst ab 1. Januar 2023 geplant). Die Befreiung gilt für PV-Anlagen mit einer installierten Leistung laut Marktstammdatenregister von bis zu 30 kWp auf Gebäuden. Dabei wurde der sachliche Anwendungsbereich auf Anregung der Bundesländer auch auf überwiegend zu betrieblichen Zwecken genutzte Gebäude ausgeweitet. Damit können also auch Gewerbetreibende oder Vermieter, die an Gewerbetreibende Strom aus PV-Anlagen leisten, von der Ertragsteuerbefreiung profitieren. Allerdings gilt dabei eine maximale Größe von 15 kWp je Wohn- bzw. Gewerbeeinheit. 

Insgesamt dürfen je Steuerpflichtigem (d. h. auch z. B. je Kapitalgesellschaft oder Mitunternehmerschaft) max. 100 kWp (ggf. aufgeteilt auf mehrere Anlagen) nicht überschritten werden, um die Ertragsteuerbefreiung nutzen zu können. Die von einem Bundesratsausschuss geforderte Streichung der 100 kWp-Grenze aufgrund der Abschaffung der 100-kW-Grenze aus § 21 Abs. 3 EEG 2021 ist damit vom Tisch.

Die Befreiung wirkt dabei zwangsweise und nicht wie bisher mit dem sogenannten Liebhabereiantrag. Die Einnahmen sind auch steuerbefreit, wenn der erzeugte Strom selbst oder von Dritten wie Mietern genutzt, zum Aufladen von E-Fahrzeugen verbraucht oder vollständig ins Stromnetz eingespeist wird.

Werden in einem Betrieb nur steuerfreie Einnahmen aus dem Betrieb von begünstigten PV-Anlagen erzielt, ist hierfür kein Gewinn mehr zu ermitteln und entsprechend keine Anlage EÜR mehr zu füllen. 

Bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften (KG, OHG, etc.) führt der Betrieb von PV-Anlagen auch nicht mehr zur sogenannten gewerblichen Infektion der Vermietungseinkünfte, sofern die Größenkriterien eingehalten werden. Gerade für Vermieter und Eigentümergemeinschaften war dies bisher ein Hemmschuh.

Die bei der Umsatzsteuer angekündigten Neuerungen, insbesondere der Nullsteuersatz für die Lieferung und Installation von PV-Anlagen und wesentlichen Komponenten inkl. Stromspeichern wurden wie angekündigt verabschiedet. Damit ist bei Lieferungen von PV-Anlagen ab 2023 vom Anlagenbetreiber i.d.R. keine Umsatzsteuer zu tragen, wodurch diese die Kleinunternehmerregelung ohne finanzielle Nachteile wählen können, da der Vorsteuerabzug als Grund für einen Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung entfällt.

Begünstigt sind alle PV-Anlagen, die auf und in der Nähe von Wohnungen installiert werden sowie auf öffentlichen oder anderen Gebäuden, die für dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten genutzt werden. Per gesetzlicher Fiktion gelten diese Voraussetzungen als erfüllt, sofern die installierte Leistung der Anlage laut Marktstammdatenregister 30 kWp nicht überschreitet. Im Umkehrschluss können aber auch größere Anlagen steuerbefreit realisiert werden, wenn die Kriterien für die Begünstigung (auf/in der Wohnung/dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten) nachgewiesen werden können. Zu begrüßen ist, dass das BMF nun einige Unklarheiten mit einem BMF-Schreiben-Entwurf beseitigt. Das BMF hat die Zweifelsfragen in der Anwendung des Nullsteuersatzes für unsere Begriffe großzügig zu Gunsten des Bürokratieabbaus beantwortet. 

30.01.2023

Neue BAFA-Förderung für die Installation von Wärmepumpen
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2023 neu aufgelegt. Unter anderem wird die Installation von Heizungssystemen mit Wärmepumpen mit 25-35 % sowie der Anschluss an Gebäude- und Wärmenetze mit 25-30 % gefördert. Erfreulich ist dabei, dass nicht nur die Wärmepumpe selbst, sondern auch ggf. nötige Umfeldmaßnahmen wie Heizkörpertausch oder die Erschließung von Erdwärmequellen bezuschusst werden. Wird eine bestehende Öl-, Gas-, Kohle- oder Nachtspeicherheizung ersetzt, kann ein Bonus von weiteren 10 % gewährt werden. Gasheizungen müssen für den Heizungs-Tausch-Bonus jedoch ein Mindestalter von 20 Jahren aufweisen (Ausnahme: Gasetagenheizungen). Die förderfähigen Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen von Wohngebäuden sind gedeckelt auf 60.000 € pro Wohneinheit und Kalenderjahr, insgesamt auf maximal 600.000 € pro Gebäude. Auch die energetische Fachplanung und Baubegleitung im Zusammenhang mit einer förderfähigen Einzelmaßnahme zur Heizungssanierung kann mit bis zu 50 % der Ausgaben gefördert werden. Die jährlichen förderfähigen Ausgaben sind dabei auf 5.000 € pro Kalenderjahr bei Ein- und Zweifamilienhäusern gedeckelt, bei Mehrfamilienhäusern mit drei oder mehr Wohneinheiten auf 2.000 € pro Wohneinheit und Kalenderjahr. 

22.08.2022

Wichtig für PV-Anlagenbetreiber: Höhere Vergütungssätze und Wegfall der „70%-Drosselung“ 

Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen), die ab Inkrafttreten des EEG 2021 am 30. Juli 2022 in Betrieb genommen werden, erhalten höhere Einspeisetarife, sofern die EU-Kommission diese beihilferechtlich genehmigt. Neu ist hier, dass es künftig einen Bonus auf die Vergütung gibt, wenn der Solarstrom vollständig ins Netz eingespeist wird. Sogenannte Teileinspeiser bekommen je nach Anlagengröße bis zu 8,2 ct/kWh Einspeisevergütung für den eingespeisten Überschussstrom, was im Vergleich zu den bisherigen Vergütungssätzen einer Erhöhung von ca. 25 % entspricht. Bei Volleinspeisung kann sich der Betrag auf bis zu 13,4 ct/kWh erhöhen und ist damit bis zu doppelt so hoch als bisher. Anlagenbetreiber können dabei theoretisch jedes Jahr zwischen Volleinspeisung und Überschusseinspeisung wechseln. Es ist auch möglich, zwei separate PV-Anlagen auf einem Dach zu betreiben, sofern diese jeweils über eigene Messeinrichtungen verfügen.

Die Wirkleistung von PV-Anlagen kleiner 25 kWp, die ab dem 1. Januar 2023 in Betrieb genommen werden, müssen nicht mehr pauschal auf 70 % der installierten Leistung begrenzt werden (§ 9 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 EEG entfällt). Sie müssen auch nicht mehr mit einer Fernsteuerung ausgestattet werden, was bislang alternativ möglich war. Für Bestandsanlagen und Anlagen, die bis zum 31. Dezember 2022 in Betrieb genommen werden, gilt dies bislang nicht, die Bundesregierung hat aber im Rahmen des Energiesicherungspakets angekündigt, die Kappungsregel auch für Bestandsanlagen streichen zu wollen.

Verbesserungen für Mieterstromlösungen und Steuervereinfachungen für PV-Anlagen in Sicht 

Beim PV-Mieterstrom wurde die 100-kW-Grenze aufgehoben, so dass ab 1. Januar 2023 auch größere Anlagen vom Mieterstromzuschlag profitieren können. Dies fördert insbesondere innovative Quartierslösungen im Neubau, bei denen der Solarstrom zusätzlich für Wärme und Verkehr genutzt werden kann. Mieterstromanlagen können aber weiterhin nicht über mehrere Netzanschlusspunkte hinweg betrieben werden.

Der Bundestag mit einem Entschließungsantrag (BR-Drs. zu 315/22) die Bundesregierung aufgefordert, weitere bürokratische Hürden bei der Umsetzung von Mieterstrommodellen abzubauen und die Entwicklung klimafreundlicher und sektorenübergreifender Versorgungsmodelle zu erleichtern. Ferner soll die Bundesregierung Vorschläge vorlegen, um unnötige steuerrechtliche Hemmnisse für den Ausbau von kleinen PV-Anlagen zu beseitigen; hierbei wird bereits die Anhebung der Schwelle von 10 auf 30 kWp für die einkommens- und gewerbesteuerliche Vereinfachung genannt, wie es der Bundesrat bereits gefordert hatte. 

17.02.2022
 

Grundsteuerreform 2022: Für alle ca. 36 Millionen (!) bundesdeutschen Grundstücke sind bis zum 30. Oktober Steuererklärungen abzugeben! 

Die Grundsteuer wird auf Eigentum an Grundstücken, Teileigentum und Erbbaurechten erhoben. Die bisherige Berechnung der Steuer basiert auf jahrzehntealten Grundstücks-Einheitswerten: In den alten Bundesländern wurden die Grundstücke nach ihrem Wert aus dem Jahr 1964, in den neuen Bundesländern nach dem Wert aus 1935 veranlagt. 

Dies erklärte das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 10. April 2018 als verfassungswidrig, woraufhin 2019 das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) verabschiedet wurde, welches ab 1. Januar 2025 in Kraft tritt. 

Der 1. Januar 2025 erscheint zwar auf den ersten Blick zeitlich weit entfernt, jedoch sind alle Steuerpflichtige mit Grundbesitz aufgefordert, im Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis spätestens zum 31. Oktober 2022 für jedes Grundstück bzw. wirtschaftliche Einheit eine Steuererklärung zur Ermittlung der Grundsteuerwerte auf den Stichtag 1. Januar 2022 digital an die Finanzverwaltung zu übermitteln. Die genauen Fristen für die unterschiedlichen Grundvermögensarten können dabei individuell durch die Bundesländer bestimmt werden, d.h. es sind auch Fristen z. B. bis 30. Juli 2022 denkbar. 

Wir können Ihnen nur dringend raten, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen bzw. rechtzeitig einen Steuerberater zur Erstellung der Feststellungserklärungen zu beauftragen, da die zeitlich sehr engen Fristen den Berufsstand der Steuerberater in diesem Jahr stark belasten werden.