Die Emsdettener Unternehmens- und Steuerberatung KORTMÖLLER ist 2026 bereits zum fünften Mal in Folge vom Handelsblatt als eine der besten Steuerberatungskanzleien Deutschlands ausgezeichnet worden. Grundlage ist eine Studie des Marktforschungsinstituts SWI Finance, bei der über 5.000 Steuerberater und 800 Wirtschaftsprüfer anspruchsvolle Fachfragen beantworten mussten. Die Teilnehmer wurden u.a. in Digitalisierung, Innovation und fachlicher Kompetenz bewertet. 

„Fünf Auszeichnungen in Folge sind für uns eine besondere Bestätigung unserer Arbeit“, betont Inhaber Benedikt Kortmöller. „Sie zeigen, dass eine konsequente Orientierung an den Bedürfnissen unserer Kunden und die konstante Fort- und Weiterbildung unserer Mitarbeiter langfristig erfolgreich sind. Dafür danke ich insbesondere unseren Mitarbeitenden sowie unseren Kunden.“

Die klare Fokussierung der Kanzlei liegt auf energiewirtschaftlicher, betriebswirtschaftlicher und steuerlicher Beratung von Energieversorgern und energieintensiven Betrieben. Außerdem fokussiert sich KORTMÖLLER mit der Ausgliederung der Einheit IMMO STEUERSTRATEGEN auf die Immobilienwirtschaft. Bei allen Themen setzt die Kanzlei konsequent auf Digitalisierung. „Digitale Arbeitsabläufe und die Nutzung von gesicherten Clouds ermöglicht uns, Informationen mit Kunden schneller auszutauschen und gemeinsam in Echtzeit an Arbeitsergebnissen zu arbeiten. Durch die Nutzung von Künstlicher Intelligenz kann dabei die Arbeitsproduktivität deutlich gesteigert werden.“, so Kortmöller.
Der Handelsblatt-Artikel mit der Ergebnisliste ist hier abrufbar: https://www.handelsblatt.com/finanzen/ranking-2026-das-sind-deutschlands-beste-steuerberater-und-wirtschaftspruefer/100199042.html

Das Heizungsgesetz, eigentlich Gebäudeenergiegesetz, wird abgeschafft. Die Bundesregierung plant ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz, das bereits zum 1. Juli in Kraft treten könnte. Bisher liegt jedoch nur ein Eckpunktepapier der Koalitionsfraktionen von Union und SPD vor. Ein konkreter Gesetzesentwurf muss noch zwischen den Ministerien abgestimmt, vom Kabinett beschlossen und anschließend durch den Bundestag verabschiedet werden. 

Im Zentrum der geplanten Reform steht mehr Entscheidungsfreiheit für Immobilienbesitzer. Anders als in der aktuellen Regelung des Gebäudeenergiegesetzes sollen künftig weiterhin Öl- und Gasheizungen in Wohngebäuden eingebaut werden dürfen. Die bisherige Vorgabe, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, soll entfallen. Stattdessen ist vorgesehen, fossilen Energieträgern schrittweise mehr biogene Anteile beizumischen. Ab 2029 soll zunächst ein Mindestanteil von zehn Prozent gelten, der bis 2040 weiter steigen soll. 

Kritik kommt unter anderem vom Deutschen Mieterbund. Er warnt, dass die Pläne Vermietern kaum Anreize für klimafreundliche Heizsysteme geben, während Mieter steigende Kosten tragen könnten. Besonders problematisch sei, dass Energieträger wie Biogas oder Wasserstoff knapp und damit teuer seien. Gleichzeitig könnten steigende CO₂-Preise und höhere Netzentgelte fossile Heizsysteme zusätzlich verteuern. 

Ein gewisser Schutz für Mieter besteht bereits durch das seit 2023 geltende Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Es verpflichtet Vermieter, sich abhängig vom energetischen Zustand eines Gebäudes an den CO₂-Kosten zu beteiligen. Dennoch sehen Kritiker darin bislang keinen ausreichenden Anreiz für umfassende energetische Sanierungen. 

Die SPD kündigt an, einem neuen Gesetz nur mit starkem Mieterschutz zuzustimmen. Ziel sei eine Lösung, die sowohl den Klimaschutz voranbringt als auch verhindert, dass Mieter durch günstige, aber langfristig teure Heizsysteme finanziell belastet werden. 

Welche Heizungsform für Mieter letztlich am günstigsten ist, bleibt jedoch schwer zu beurteilen. Sowohl fossile Heizungen als auch erneuerbare Systeme können je nach Investitionskosten, Modernisierungsumlagen und Betriebskosten zu höheren Wohnkosten führen.

Der Erwerb von Neubauimmobilien als Kapitalanlage in einem Marktumfeld, das von gestiegenen Baukosten, höheren Finanzierungssätzen und einer ausgeprägten Wohnraumnachfrage geprägt ist, mag der Einstieg auf den ersten Blick ambitioniert erscheinen. Bei näherer Betrachtung zeigt sich jedoch, dass gerade jetzt substanzielle Argumente für den Erwerb von Neubauobjekten sprechen – sowohl aus steuerlicher als auch aus strategischer Sicht. Für Investoren mit Weitblick eröffnen sich im aktuellen regulatorischen Rahmen erhebliche Gestaltungsspielräume, die insbesondere durch das sogenannte Wachstumschancengesetz deutlich gestärkt wurden. 

Mit dem Inkrafttreten des Wachstumschancengesetz hat der Gesetzgeber gezielt Anreize für Investitionen in neuen Wohnraum geschaffen. Herzstück dieser Initiative ist die erweiterte Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG, die es Investoren ermöglicht, in den ersten Jahren nach Fertigstellung zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung erhebliche Teile der Herstellungskosten steuerlich geltend zu machen. Konkret eröffnet sich die Möglichkeit, neben der linearen Abschreibung von in der Regel 3 Prozent jährlich eine Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent pro Jahr über einen definierten Zeitraum vorzunehmen, sofern bestimmte energetische und preisliche Voraussetzungen erfüllt werden. Die steuerliche Wirkung ist erheblich: Die anfängliche Steuerbelastung wird signifikant reduziert, Liquidität bleibt im Objekt, und die Eigenkapitalrendite wird spürbar gesteigert. 

Gerade bei hohen persönlichen Steuersätzen entfaltet diese Abschreibungsdynamik ihre volle Wirkung. Die Steuerersparnis wirkt wie ein zusätzlicher Renditeturbo, der den nominell höheren Kaufpreis relativiert. Wer Neubauobjekte strukturiert erwirbt, kann durch die Kombination aus regulärer AfA, Sonderabschreibung und gegebenenfalls weiteren Kostenpositionen eine substanzielle steuerliche Entlastung in den ersten Jahren generieren. Damit wird die Investition nicht allein über die Mietrendite, sondern maßgeblich über den steuerlichen Hebel attraktiv. 

Neben der steuerlichen Komponente überzeugt der Neubau durch seine strukturelle Qualität. Moderne Wohngebäude erfüllen aktuelle energetische Standards, häufig orientiert an Effizienzhausklassen nach den Vorgaben der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Dies führt nicht nur zu dauerhaft niedrigen Betriebskosten, sondern auch zu einer erhöhten Drittverwendungsfähigkeit und besseren Vermietbarkeit. In Zeiten steigender Energiepreise und wachsender regulatorischer Anforderungen an Bestandsgebäude wird dieser Aspekt zunehmend zu einem entscheidenden Wettbewerbsvorteil. Während ältere Immobilien perspektivisch mit Investitionspflichten konfrontiert sein können, genießen Neubauten langfristig Bestandsschutz auf hohem energetischem Niveau. 

Ein weiterer Vorteil liegt in der kalkulatorischen Sicherheit. Neubauten sind in der Regel frei von Instandhaltungsstau. Größere Sanierungsmaßnahmen sind auf Jahre hinaus nicht zu erwarten, was die Planbarkeit der Cashflows erheblich verbessert. Für Kapitalanleger bedeutet dies geringere Unwägbarkeiten und eine verlässlichere Prognose der Nettorendite. Hinzu kommt, dass moderne Grundrisse, zeitgemäße Ausstattungen und attraktive Lagen eine überdurchschnittliche Nachfrage bei solventen Mietern erzeugen. Dies reduziert Leerstandsrisiken und stabilisiert die Ertragslage nachhaltig. 

Auch aus makroökonomischer Perspektive spricht vieles für Neubauinvestitionen. Der strukturelle Wohnungsmangel in zahlreichen deutschen Ballungsräumen ist weiterhin evident. Gleichzeitig ist die Neubautätigkeit infolge gestiegener Baukosten und regulatorischer Anforderungen rückläufig. Dieses Spannungsfeld führt mittelfristig zu einer Verknappung des Angebots bei gleichzeitig stabiler oder wachsender Nachfrage. Für Investoren bedeutet dies ein günstiges Marktumfeld: Wer heute erwirbt, sichert sich ein Objekt in einem Segment, das perspektivisch eher knapper als üppiger werden dürfte. 

Nicht zu unterschätzen ist zudem der Aspekt der Wertstabilität. Neubauten unterliegen in den ersten Jahren keiner altersbedingten Substanzminderung im technischen Sinne. In Kombination mit steigenden Baukosten führt dies häufig dazu, dass der Wiederbeschaffungswert schneller steigt als der Marktwert sinkt. Gerade in inflationsgeprägten Zeiten bieten Sachwerte mit hoher baulicher Qualität einen verlässlichen Schutz vor Kaufkraftverlust. 

Selbstverständlich sind die Einstiegspreise für Neubauimmobilien derzeit höher als bei vielen Bestandsobjekten. Doch eine isolierte Betrachtung des Kaufpreises greift zu kurz. Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung aus steuerlicher Entlastung, reduzierten Instandhaltungskosten, energetischer Zukunftssicherheit, Mietsteigerungspotenzial und langfristiger Wertentwicklung. Unter Einbeziehung der Sonderabschreibung nach dem Wachstumschancengesetz kann sich die effektive Belastung deutlich relativieren. Die höhere Anfangsinvestition wird durch steuerliche Vorteile und strukturelle Qualität kompensiert und nicht selten überkompensiert. 

Für Investoren mit steuerlichem Verständnis und strategischem Ansatz bietet der Neubau somit aktuell ein besonders attraktives Chancen-Risiko-Profil. Die Kombination aus politisch gewollter Förderung, energetischer Exzellenz und strukturellem Nachfrageüberhang schafft Rahmenbedingungen, wie sie in dieser Konstellation selten auftreten. Wer heute handelt, investiert nicht nur in Beton und Grund, sondern in steuerlich optimierte, zukunftsfähige Substanz mit nachhaltiger Ertragskraft. Unser Fazit: Neubauinvestitionen lohnen sich.

In der Praxis erleben wir immer wieder, dass erfolgreiche Investoren früher oder später vor der Frage stehen, ob eine Holding-Struktur für sie sinnvoll ist. Eine Holding GmbH ist im Kern eine Muttergesellschaft, die Beteiligungen an einer oder mehreren operativen Gesellschaften hält. Gerade im Immobilienbereich kann diese Struktur erhebliche steuerliche und strategische Vorteile bieten.

Der größte Vorteil liegt in der steueroptimierten Gewinnthesaurierung. Wenn eine operative Immobilien-GmbH Gewinne an die Holding ausschüttet, sind diese in der Regel zu 95 Prozent von der Körperschaftsteuer befreit. Das bedeutet, dass Kapital nahezu steuerneutral innerhalb der Holding weiter investiert werden kann, etwa in neue Immobilienprojekte oder andere Beteiligungen. So entsteht ein nachhaltiger Vermögensaufbau mit deutlich mehr Liquidität im System.

Darüber hinaus bietet die Holding klare Haftungs- und Strukturvorteile. Einzelne Immobilienprojekte können in separaten Gesellschaften geführt werden, während die Holding als strategische Dachgesellschaft fungiert. Das erhöht Transparenz, reduziert Risiken und erleichtert perspektivisch auch den Verkauf einzelner Objekte oder Gesellschaften.

Die Gründung und optimale Ausgestaltung einer Holding sollte jedoch immer im Zusammenspiel von betriebswirtschaftlicher und steuerlicher Beratung erfolgen. 
Sie möchten eine Holding gründen? Wir begleiten die Strukturierung von Anfang an, prüfen individuelle Ziele und entwickeln eine rechtssichere, langfristig tragfähige Lösung. Denn eine Holding ist kein Standardmodell, sondern ein strategisches Instrument, das sauber geplant werden muss, um sein volles Potenzial zu entfalten.

Die Wohnungsknappheit in Deutschland hat sich in den letzten Jahren zu einem tiefgreifenden strukturellen Problem entwickelt, das Gesellschaft, Wirtschaft und Politik gleichermaßen vor große Herausforderungen stellt. Trotz zahlreicher politischer Initiativen und öffentlicher Debatten bleibt die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum vielerorts unzureichend, insbesondere in städtischen Ballungsräumen, und hat gravierende soziale und ökonomische Folgen.

Grundlegend für die angespannte Lage ist das anhaltende Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage: Deutschland verzeichnet nach aktuellen Schätzungen ein Defizit von rund 1,4 Millionen Wohneinheiten, vor allem im Segment bezahlbarer Mietwohnungen und Sozialwohnungen. Um diese Lücke zu schließen, wären nach Angaben des Statistischen Bundesamtes und von Branchenverbänden rund 400 000 neue Wohnungen pro Jahr notwendig, ein Ziel, das in den vergangenen Jahren kaum erreicht wurde. Im Jahr 2025 wurden zwar wieder deutlich mehr Baugenehmigungen erteilt als im Vorjahr (238 500), doch die Zahl der tatsächlich fertiggestellten Wohnungen bleibt mit geschätzten rund 215 000 Einheiten weiterhin deutlich unter dem Bedarf.

Die Ursachen für diese anhaltende Knappheit sind vielfältig und tiefgreifend. Ein wesentlicher Faktor sind hohe Baukosten und steigende Grundstückspreise, die vor allem in Metropolregionen wie Berlin, München oder Hamburg zu massiven Miet- und Immobilienpreissteigerungen führen. Boden wird zunehmend als knappe und damit teure Ressource wahrgenommen, was sowohl Bauinvestoren als auch kommunale Behörden vor große finanzielle Herausforderungen stellt. Hinzu kommen strukturelle Hemmnisse wie langwierige Genehmigungsverfahren und bürokratische Hürden, die Bauvorhaben verzögern und verteuern. Auch der Mangel an Fachkräften im Baugewerbe sowie steigende Anforderungen an Energieeffizienz und Bauqualität tragen zu diesen Kosten bei und bremsen die Bautätigkeit. 

Die mangelnde Neubautätigkeit hat weitreichende soziale und wirtschaftliche Folgen. Für viele Haushalte, insbesondere junge Menschen, Familien und Geringverdiener, wird Wohnraum in attraktiven Lagen zunehmend unerschwinglich. Mietpreise, besonders bei Neuverträgen in Großstädten, sind in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen als die Einkommen, was zu einer gesteigerten Mietbelastung führt und die soziale Ungleichheit verschärft. Ein Forschungsbericht des ifo Instituts zeigt, dass die Mietpreise für neue Verträge in den größten deutschen Städten seit 2013 enorm gestiegen sind, was nicht nur ein soziales Problem darstellt, sondern auch wirtschaftliche Wachstumshemmnisse mit sich bringt, weil Fachkräfte für Unternehmen in teuren Städten nicht mehr leistbaren Wohnraum finden. 

Darüber hinaus wirkt sich der Wohnungsmangel auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung aus: Experten warnen, dass die Knappheit und die damit verbundenen Preissteigerungen die Mobilität des Arbeitsmarktes einschränken und den Wirtschaftsstandort Deutschland langfristig schwächen könnten. Wenn Fachkräfte oder junge Berufstätige in begehrten Regionen keinen bezahlbaren Wohnraum finden, wird dies nicht nur zu einer demografischen Verschiebung führen, sondern auch das Potenzial von Unternehmen in diesen Regionen beeinträchtigen. 

Die Lage ist auch durch den Rückgang des Bestands an Sozialwohnungen verschärft worden. In den letzten Jahren ist der Bestand dieser besonders für einkommensschwache Haushalte wichtigen Wohnform kontinuierlich gesunken, da bestehende Sozialwohnungen nach Ablauf der Preisbindung in den freien Markt übergehen, während zu wenige neue geschaffen werden, um diesen Abbau auszugleichen. Dieser Trend verstärkt die soziale Spaltung auf dem Wohnungsmarkt und verschärft die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zusätzlich. 

Politisch wird versucht, dieser Entwicklung entgegenzuwirken. Die Bundesregierung hat unter anderem den sogenannten „Bau-Turbo“ ins Spiel gebracht, um Genehmigungsverfahren zu beschleunigen und Investitionen in den Wohnungsneubau zu stimulieren, und stellt zusätzliche Fördermittel für sozialen und nachhaltigen Wohnungsbau bereit. Dennoch bleibt die Umsetzung dieser Maßnahmen eine große Herausforderung, da Genehmigungen nicht sofort in fertiggestellte Wohnungen münden und die Wirkung vieler Maßnahmen erst langfristig spürbar wird. 

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Wohnungsknappheit in Deutschland ein komplexes Problem ist, das weit über ein temporäres Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage hinausgeht. Sie wurzelt in strukturellen Herausforderungen des Bau­ und Immobilienmarktes, in wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und politischen Rahmenwerken. Für Immobilienunternehmen wie die unsere bedeutet diese Entwicklung sowohl eine Herausforderung als auch eine Verantwortung: Zum einen erfordert sie innovative und nachhaltige Lösungen, um den Bedarf an Wohnraum zu decken; zum anderen unterstreicht sie die Bedeutung langfristiger Marktbeobachtung und strategischer Planung in einem sich dynamisch entwickelnden Umfeld.

Aus Sicht der Immo Steuerstrategen sind Mieterstrommodelle weit mehr als nur einen Beitrag zur Energiewende. Für uns sind sie ein strategisches Instrument, um Wohnimmobilien zukunftssicher, wirtschaftlich attraktiv und steuerlich sinnvoll aufzustellen. Dennoch wird das Potenzial von Photovoltaikanlagen auf Mehrfamilienhäusern bislang nur in geringem Umfang genutzt, obwohl die technischen Möglichkeiten in einem großen Teil des Bestands vorhanden sind.

Beim Mieterstrom installieren Eigentümer eine Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses und liefern den erzeugten Strom direkt an die Bewohner. Der Strom wird also nicht primär ins öffentliche Netz eingespeist, sondern vor Ort verbraucht. Für die Mieter ergeben sich dadurch häufig wirtschaftliche Vorteile, da bestimmte Netzentgelte und Umlagen entfallen. Für nicht durch die Anlage gedeckte Strommengen bleibt die Versorgung über das öffentliche Netz bestehen.

Besonders sinnvoll wird dieses Modell, wenn es in ein ganzheitliches Energiekonzept eingebettet ist, z.B. durch die Kombination mit Wärmepumpen, Ladeinfrastruktur für E-Mobilität oder modernen Speicherlösungen. Auf diese Weise wird der Eigenverbrauch im Gebäude erhöht und die Energieeffizienz gesteigert, was die Immobilie am Markt attraktiver macht. Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit stehen dabei nicht im Widerspruch, sondern ergänzen sich.

Auch aus unternehmerischer Sicht ist Mieterstrom interessant. Neben laufenden Erlösen aus der Stromlieferung profitieren Sie von einer langfristigen Wertsteigerung der Immobilie. Gleichzeitig ergeben sich steuerliche Gestaltungsspielräume, etwa im Hinblick auf die ertragsteuerliche Behandlung der Stromerlöse, die gewerbesteuerliche Einordnung oder die optimale Strukturierung innerhalb von Objektgesellschaften. Eine sorgfältige steuerliche Planung ist hier entscheidend, um die Vorteile des Modells voll auszuschöpfen. Nutzen Sie unsere langjährige Erfahrung und lassen Sie sich hinsichtlich des passenden Konzepts beraten.

Behalten Sie mit Hilfe der Immo Steuerstrategen den Überblick über die regulatorischen Rahmenbedingungen und Herausforderungen bei komplexen Vorgaben, z.B. bei Messkonzepten, Abstimmungsprozessen mit Netz- und Messstellenbetreibern sowie umfangreichen Dokumentationspflichten.

Mieterstrom ist kein Nischenprodukt, sondern ein zukunftsfähiger Baustein moderner Bestandsentwicklung. Wer frühzeitig investiert, schafft nicht nur ökologische Mehrwerte, sondern positioniert seine Immobilien wirtschaftlich und steuerlich optimal für die kommenden Jahre.

Beim Erwerb einer Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen, insbesondere bei Übertragungen innerhalb der Familie. Steuerfrei sind Verkäufe und Übertragungen zwischen Ehegatten sowie in gerader Linie, also etwa von Eltern auf Kinder oder Enkel. Auch wenn im Rahmen einer Scheidung ein Ehepartner die gemeinsame Immobilie übernimmt, entsteht keine Grunderwerbsteuer. Gleiches gilt für Übertragungen von Schwiegereltern auf das Schwiegerkind sowie für Schenkungen und Erbschaften, da hier bereits andere Steuerarten greifen können. Nicht begünstigt sind hingegen Übertragungen zwischen Geschwistern oder weiter entfernten Verwandten.

Auch außerhalb familiärer Übertragungen lässt sich die Grunderwerbsteuer in vielen Fällen reduzieren. Eine gängige Möglichkeit ist die Aufteilung des Kaufpreises im notariellen Vertrag. Da die Steuer nur auf das Grundstück und fest verbundene Gebäudeteile erhoben wird, bleiben bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen oder Möbel grunderwerbsteuerfrei, sofern deren Wert realistisch angesetzt und nachvollziehbar dokumentiert ist. Bei vermieteten Immobilien ergibt sich daraus zusätzlich ein steuerlicher Vorteil, da diese Gegenstände schneller abgeschrieben werden können als das Gebäude selbst. Wichtig ist, solche Gestaltungen frühzeitig mit finanzierenden Banken abzustimmen, da sie den Beleihungswert beeinflussen können.

Da jede Immobilientransaktion individuelle steuerliche Besonderheiten aufweist, empfiehlt sich eine frühzeitige Prüfung des jeweiligen Sachverhalts. Gerne unterstützen und beraten wir Sie hierzu persönlich.

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden zahlreiche steuerliche Hürden für Vermieter und Immobilienverwaltungen beim Betrieb von PV-Anlagen abgebaut. Mit dem Solarpaket I und dem Wachstumschancengesetz folgten im Jahre 2024 weitere Erleichterungen, insbesondere mit Blick auf die Umsetzung von Mieterstrommodellen.

Die aktuelle Strom- und Energiesteuernovelle knüpft daran an und bringt Vereinfachungen, vor allem bei dezentralen Versorgungslösungen. Sie ist zum 1. Januar 2026 in Kraft getreten und sorgt für mehr Rechtssicherheit, klare Vorgaben und weniger Bürokratie bei Mieterstromprojekten.

Zusammen mit unserem Partner metergrid, einem echten Experten für die Umsetzung von Mieterstromprojekten, stellen wir die Neuerungen in einem 90-minütigen Praktikerwebinar vor.  Wir erläutern die technischen Grundlagen zur Umsetzung von Mieterstromlösungen bei u.a. Mehrfamilienhäusern und die Chancen und Herausforderungen nach Betriebsmodellen und zeigen, wie Vermieter von den weiteren Vereinfachungen profitieren können (inkl. 15 Minuten Fragerunde).

Agenda Mieterstrom erfolgreich umsetzen:

1. Technische Grundlagen und Umsetzung (metergrid)

• Überblick Mieterstrom
• Messkonzept
• Projektablauf u. Durchführung
• Kundenanlagebegriff   

2. Überblick über die Vorgaben zur Stromversorgung an Mieter     

• Energierechtliche Grundlagen
• Steuerliche Grundlagen                                                     

3. Erprobte Mieterstrommodelle im Vergleich (u.a. für Immo-GmbH, Genossenschaften, WEG)

• Darstellung der aktuellen steuerlichen Konsequenzen nach Modellen 
• Chancen für Vermieter und Mieter
• Hürden bei der Implementierung

4. Ausblick und Updates

ANMELDUNG
30.01.2026 --> hier klicken
03.02.2026 --> hier klicken

Klicken Sie hier und schauen Sie sich jetzt unser Praktikerwebinar vom 15.01.2026 im Re-live an:

Agenda Mieterstrom erfolgreich umsetzen:

1. Willkommen & unsere Mission bei metergrid

2. Partner im Fokus: IMMO STEUERSTRATEGEN                                               

3. Steuerliche Neuerungen 2026: Chancen nutzen

4. BGH-Urteil 2025: Rechtssicherheit für Mieterstrom
5. Fragen, Austausch & nächste Schritte

Sie wollen beim nächsten Praktikerwebinar live dabei sein?
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Nebenkostenabrechnungen stehen zum Jahresende 2025 besonders im Fokus, nicht zuletzt aufgrund hoher Energiepreise und der CO₂-Kostenaufteilung. Aus unserer Sicht ist jetzt vor allem eines entscheidend: Fristen einhalten und Kosten sauber dokumentieren. Für Vermieter endet die Abrechnungsfrist für das Abrechnungsjahr 2024 am 31.12.2025. Bis zu diesem Datum müssen Nebenkostenabrechnungen den Mietern zugegangen sein, da Nachforderungen sonst ausgeschlossen sind.

Mieter haben nach Zugang der Abrechnung zwölf Monate Zeit, Einwendungen zu erheben. Für uns als Verwaltung bedeutet das, Abrechnungen nicht nur fristgerecht, sondern auch transparent und prüffähig zu erstellen. Besonders relevant bleibt die gesetzliche Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mietern und Vermietern, deren Umsetzung i.d.R. Pflicht ist. Ausnahmen gibt es z.B. bei vermieteten Wohngebäuden, die rein erneuerbare Energien nutzen oder auch, wenn mit Gasetagenheizungen geheizt wird und direkt mit dem Energieversorger abgerechnet wird.

Die bereits erfolgte Grundsteuerreform wirkt sich erstmals mit der Abrechnung für das Jahr 2025 aus und wird somit erst im Folgejahr vollständig sichtbar. Bereits jetzt kann für Vermieter jedoch absehbar sein, dass sich die Kosten deutlich verändern. Vor diesem Hintergrund sollten Vorauszahlungen frühzeitig überprüft und bei Bedarf angepasst werden, um hohe Nachzahlungen für Mieter oder Liquiditätsengpässe für Eigentümer zu vermeiden. 

Unser Fazit zum Jahreswechsel: Eine frühzeitige Vorbereitung, aktuelle rechtliche Entwicklungen im Blick zu behalten und eine klare Kommunikation mit Mietern und Eigentümern sind entscheidend, um Nebenkostenabrechnungen rechtssicher, nachvollziehbar und professionell abzuschließen.

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) gewinnt für Immobilieninvestoren stark an Bedeutung, weil es Voraussetzung für steuerliche Vorteile und bestimmte KfW-Programme ist. Es bestätigt, dass ein Neubau hohe Anforderungen an Ökologie, Energieeffizienz, Materialqualität und Wohnkomfort erfüllt. Damit wird sichergestellt, dass ein Gebäude nicht nur im Betrieb, sondern bereits in seiner Herstellung nachhaltig konzipiert ist.

Für den Zertifizierungsprozess wird grundsätzlich ein unabhängiger Auditor beauftragt, der das Projekt von der Planung bis zur Fertigstellung begleitet. Er prüft die Umsetzung der Kriterien, koordiniert die notwendigen Nachweise und sorgt dafür, dass die Anforderungen reibungslos in den Bauablauf integriert werden. Dadurch erhalten Investoren Planungssicherheit und eine vollständige Dokumentation, die später bei Finanzierung oder Verkauf von Vorteil ist.

Mit QNG PLUS existiert eine erweiterte Stufe, die anspruchsvollere Vorgaben an Energieverbrauch, CO₂-Bilanz und Materialkreisläufe stellt. Wird dieser Standard erreicht, sind besonders attraktive steuerliche Förderungen möglich: Zusätzlich zur regulären bzw. degressiven Abschreibung kann eine Sonder-AfA von bis zu 20 % über vier Jahre genutzt werden. Diese steuerliche Zusatzentlastung verbessert vor allem in den ersten Jahren die Liquidität und erhöht die Wirtschaftlichkeit einer Neubauinvestition spürbar. Parallel dazu können je nach Effizienzstandard zinsgünstige KfW-Darlehen in Anspruch genommen werden, was die Gesamtfinanzierung weiter optimiert.

Auch langfristig wirkt sich eine QNG-Zertifizierung positiv auf den Wert einer Immobilie aus. Zertifizierte Gebäude punkten mit geringeren Betriebskosten, klar belegbarer Bauqualität und einer hohen Marktakzeptanz bei Mietern wie Käufern. Damit steigt sowohl die Vermietbarkeit als auch die Attraktivität im späteren Wiederverkauf. Wichtig bleibt jedoch ein erfahrener Projektpartner, da die Erfüllung der Kriterien fachliches Know-how und eine sorgfältige Umsetzung erfordert.

Insgesamt bietet QNG, insbesondere QNG PLUS, eine klare Orientierung für nachhaltige Bauqualität und gleichzeitig messbare steuerliche und wirtschaftliche Vorteile, die eine Neubauinvestition zukunftssicher machen.

Das Bundeskabinett hat am 05. November 2025 den Regierungsentwurf für die „Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ beschlossen. Dabei wurden die umstrittenen Regelungen aus dem Referentenentwurf vom 06. August 2025 zum Thema Nutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung ersatzlos gestrichen.

Für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG war laut Referentenentwurf eine persönliche Vor-Ort-Besichtigung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen geplant. Zusätzlich sollte in einem neuen § 9b EStDV (Grundsätze der Verkehrswertermittlung von Grundstücken) geregelt werden, wie der Kaufpreis für ein bebautes Grundstück in einen Gebäude- und Bodenwertanteil aufzuteilen ist. Auch dieses Gutachten sollte ausschließlich durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mittels Vor-Ort-Besichtigung erstellt werden.

Somit dürfen die Gutachten weiterhin von DIN-zertifizierten Sachverständigen erstellt werden. Sollten Sie eine ältere Immobilie besitzen, sind oft hohe Steuereinsparungen durch den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer möglich. Klicken Sie hier, um eine kostenlosen Ersteinschätzung Ihrer Immobilie zu erhalten und profitieren Sie von einem 100-€-Rabatt bei Beauftragung des Gutachtens.

Aus dem aktuellen Heizspiegel für Deutschland 2025 geht hervor, dass die Heizkosten in diesem Jahr erneut steigen. Besonders Gas- und Pelletpreise legen im Vergleich zum Vorjahr deutlich zu (+15 %/+20 %). Wärmepumpen sind die günstigste Heizmöglichkeit, ihre Kosten erhöhen sich dennoch um rund 5 %. Auch bei Fernwärme (+2%) und Heizöl (+3 %) ist ein leichter Anstieg zu verzeichnen.
Die Hauptursachen sind  höhere Energiepreise und die kälteren Temperaturen zu Jahresanfang.

Die EU hat 2024 Ihre Gebäuderichtlinie überarbeitet. In Europa ist der Gebäudesektor für ca. ein Drittel der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Die EU sieht daher großes Einsparpotential für das ausgesprochene Ziel "Klimaneutralität bis 2050".  Die neue Richtlinie, die seit 2024 gilt, muss spätestens Ende Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden. Sie verpflichtet die Mitgliedstaaten, den Energieverbrauch von Bestands- und Neubauten deutlich zu senken. Für Wohnhäuser soll der durchschnittliche Primärenergieverbrauch bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um bis zu 22 Prozent sinken. Auch Nichtwohngebäude müssen in ähnlichem Umfang modernisiert werden, wobei besonders ineffiziente Gebäude Vorrang haben.

Ab 2028 dürfen öffentliche Neubauten keine Emissionen mehr verursachen, ab 2030 gilt dies für alle neuen Gebäude. Fossile Heizsysteme sollen schrittweise auslaufen. Ab 2025 werden keine rein fossilen Heizkessel mehr gefördert, langfristig ist ihr kompletter Ersatz vorgesehen. Zudem wird Solarenergie Pflicht: Öffentliche und gewerbliche Neubauten müssen ab Ende 2026 solarfähig sein (ab 250qm), für Wohnhäuser gilt diese Vorgabe spätestens ab 2030. Ergänzt wird das durch neue Anforderungen an Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge, smarte Energiesteuerungssysteme und einheitliche EU-Energieausweise mit klarer Effizienzkennzeichnung.

Deutschland steht nun vor der Aufgabe, die EU-Vorgaben in nationales Recht zu übertragen, etwa durch eine Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes. Das wird Investitionen, Planung und Förderprogramme erfordern, um Hausbesitzer zu entlasten und Fachkräfte zu gewinnen. Die neue EU-Gebäuderichtlinie ist somit nicht nur ein Klimagesetz, sondern ein Modernisierungsprogramm für den gesamten Gebäudebestand Europas – mit klarer Botschaft: Wer früh auf Energieeffizienz und erneuerbare Technologien setzt, spart langfristig Kosten und sichert den Wert seiner Immobilie.

Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat Anfang August einen Referentenentwurf für die "Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen" mit möglicherweise großen Auswirkungen für die Immobilienwirtschaft vorgelegt: Die Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) soll u.a. um einen neuen § 9b EStDV-E ergänzt werden, welcher neue Vorgaben zur Aufteilung von Grundstück und Gebäude bei einheitlichem Kaufpreis für ein bebautes Grundstück regeln: Danach soll bei der Kaufpreisaufteilung eine von der veröffentlichten Arbeitshilfe des BMF abweichende Aufteilung nur dann akzeptiert werden, wenn sie durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen wird. Die Änderung soll nach § 84 Abs. 12 EStDV-E § 9b für Kaufverträge und gleichgestellte Rechtsakte gelten, die ab Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen werden. 

Auch bei der Verkürzung der tatsächlichen Nutzungsdauer um Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG sollen Vermieter und Verpächter zukünftig ausgebremst werden: Mit dem § 11c Abs. 2 EStDV sollen Gutachten zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer vom Finanzamt nur noch akzeptiert werden, wenn diese von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorgelegt werden und eine Vor-Ort-Besichtigung erfolgt ist. Internetgutachten von DIN-Sachverständigen sollen dann nicht mehr möglich sein. Bisher handelt es sich nur um einen Referentenentwurf. Die Änderung soll nach § 84 Absatz 2a Satz 2 EStDV-E erstmals ab dem Veranlagungszeitraum 2025 anzuwenden sein – unklar ist allerdings, ob Immobilien, deren verkürzte Nutzungsdauern mit herkömmlichen Gutachten belegt wurden, dann in der Folgebewertung ab 2025 wieder mit den typisierten langen Nutzungsdauern bewertet werden müssen.

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Bewertungsregeln berechnet, welche jeweils die Bundesländer festlegen durften. Viele Bundesländer haben das sogenannte Bundesmodell übernommen, so auch Nordrhein-Westfalen. Das Finanzgericht Düsseldorf musste kürzlich darüber entscheiden, ob die neuen Bewertungsregeln verfassungsgemäß sind. Der Senat wies die Klage am 26. Februar 2025 ab (11 K 2309/23 BG). Insbesondere führe die Heranziehung von Bodenrichtwerten nicht zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung führe, auch wenn diese als durchschnittliche Lagewerte mitunter ungenau sein könnten. Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen, die dann auch beantragt wurde. Sollte der Bundesfinanzhof entscheiden, dass die neue Grundsteuerberechnung verfassungswidrig ist, können Eigentümer nur dann profitieren, wenn rechtzeitig Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid eingelegt wurde. 

Im März 2025 konnten wir uns zum vierten Mal in Folge den Titel als „bester Steuerberater“ sichern, welcher vom Marktforschungsunternehmen SWI Finance im Auftrag des Handelsblatts ermittelt wird (siehe Artikel hier). Insgesamt beteiligten sich über 4.000 Steuerberater und mehr als 800 Wirtschaftsprüfer an der Studie, die auf einer umfassenden Analyse der fachlichen Kompetenz, Mandantenbetreuung sowie der digitalen und innovativen Ausrichtung der Kanzleien basiert. Wir freuen uns sehr, erneut zu den besten 15 % der Teilnehmer zu gehören und diese renommierte Auszeichnung zu erhalten. Diese Anerkennung wäre ohne unser engagiertes Team nicht möglich gewesen. Wir danken allen Mitarbeitern für ihren unermüdlichen Einsatz und ihre Fachkompetenz, die maßgeblich zu diesem Erfolg beitragen. Gleichzeitig danken wir unseren Mandanten für ihr Vertrauen und die langjährige Zusammenarbeit.

Am 2. April 2025 hat das Finanzgericht Münster (Az. 14 K 654/23 E) die Entscheidung getroffen, dass eine verkürzte Abschreibungsdauer nicht nur mit aufwendigen Bausubstanzgutachten belegt werden kann. Auch Gutachten, die sich an den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) orientieren und die tatsächlichen Gegebenheiten einer Immobilie nachvollziehbar darstellen, sind ausreichend.

Damit hat das Gericht die bislang restriktivere Haltung der Finanzverwaltung relativiert. Entscheidend ist nicht die Form des Gutachtens, sondern dessen Qualität, Nachvollziehbarkeit und eine solide Begründung, warum die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die in den AfA-Tabellen vorgesehenen 50 Jahre.

Für Immobilieneigentümer eröffnet dies mehr Handlungsspielraum. Wer belegen kann, dass seine Immobilie durch Alter, Bauweise oder wirtschaftliche Rahmenbedingungen schneller an Wert verliert, kann die Abschreibung auf einen kürzeren Zeitraum verteilen und dadurch die Steuerlast früher senken.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie prüfen, ob für Ihre Immobilien ein entsprechendes Gutachten sinnvoll ist. Wir unterstützen Sie dabei, die steuerlichen Möglichkeiten optimal auszuschöpfen und gegenüber dem Finanzamt durchzusetzen.

Die Errichtung von PV-Anlagen auf denkmalgeschützten Gebäuden ist bisher ein mit Stolpersteinen gepflasterter Weg: Im Falle eines erfolglosen Antrags bei der zuständigen Stadt/Gemeinde ist der Weg zum zuständigen Verwaltungsgericht zu gehen. Ist die Klage erfolglos, kann Revision beim Oberverwaltungsgericht beantragt werden. Das Oberverwaltungsgericht des Landes Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) hatte kürzlich in zwei Fällen zu entscheiden und macht Betreibern von PV-Anlagen Mut: Danach überwiegt das öffentliche Interesse an einer Errichtung von Solaranlagen auf denkmalgeschützten Gebäuden die Belange des Denkmalschutzes. Nur wenn besondere Umstände des Denkmalschutzes der Errichtung von Solaranlagen entgegenstünden, dürfe die Erteilung der denkmalrechtlichen Erlaubnis ausnahmsweise versagt werden. Bei der Prüfung, ob solche besonderen Umstände vorliegen, kommt es auf die Gründe an, aus denen die denkmalrechtliche Unterschutzstellung erfolgt ist. Das OVG NRW hat in beiden Verfahren die Revision nicht zugelassen, dagegen kann jedoch Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht eingelegt werden. 

Der Bundesrat hat am 22. November 2024 der Verabschiedung des vom Bundestag vorgelegten Jahressteuergesetz 2024 (JStG 2024) zugestimmt. Die meisten Neuerungen betreffen das Umwandlungssteuerrecht sowie die Besteuerung auf persönlicher Ebene (Kinderfreibeträge, etc.), auf die wir hier nicht näher eingehen wollen. Eine Neuerung betrifft aber auch energiewirtschaftliche Akteure: Der Gesetzgeber hatte ja mit dem Veranlagungszeitraum 2022 die Ertragsteuerbefreiung für sogenannten begünstigte Photovoltaik-Anlagen im § 3 Nr. 72 EStG eingeführt. Für Einfamilienhäuser gelten danach Anlagen bis 30 Kilowatt peak (kWp) installierter Leistung als begünstigt. Bei Zwei-/Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Immobilien galt bisher eine Grenze von 15,0 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit. Mit dem JStG wird diese Grenze nun für PV-Anlagen, die nach dem 31. Dezember 2024 angeschafft oder erweitert werden einheitlich auf 30 kWp pro Wohn- oder Gewerbeeinheit festgelegt, unabhängig von der Gebäudeart. Voraussetzung bleibt allerdings, dass die Gesamtleistung aller Anlagen eines Steuerpflichtigen oder einer Mitunternehmerschaft 100 kWp nicht übersteigt. Damit werden Mieterstrommodelle beispielsweise für mittelständische Gewerbemieter erleichtert – für reine Wohnzwecke war die bisherige Grenze von 15 kWp bereits ausreichend. 

Erfreulich für Mieterstrommodelle ist auch die Erhöhung der Umsatzgrenzen für die sogenannte umsatzsteuerliche Kleinunternehmerregelung nach §§ 19 und 19a UStG: Schon bisher konnten Unternehmer und Vermieter, die umsatzsteuerpflichtige Umsätze (wie die Leistung von Mieterstrom) auf die Erhebung und Abführung der Umsatzsteuer verzichten, wenn die umsatzsteuerpflichtigen Bruttoumsätze im vorangegangenen Kalenderjahr 22 T€ nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr 50 T€ voraussichtlich nicht übersteigen wird. Diese Umsatzgrenzen werden nun angehoben: Ab 2024 liegt die Grenze für das Vorjahr bei 25 T€ und für das laufende Jahr bei 100 T€. Dadurch können mehr Unternehmen von den Vereinfachungen profitieren. Zukünftig kommt es aber nicht mehr auf ein voraussichtliches, sondern ein tatsächliches Überschreiten des oberen Grenzwertes an. Damit braucht es zwar keiner Prognose der im laufenden Jahr erwarteten Umsätze mehr. Im Gegenzug können Unternehmer die Kleinunternehmerregelung aber zukünftig nicht mehr bis zum Ende des Kalenderjahres anwenden, in dem sie die Grenze überschreiten. Der Wechsel ist also unterjährig zu vollziehen, wenn der Umsatz 100 T€ im laufenden Kalenderjahr übersteigt. 

Für einen Überblick über die Möglichkeiten zur Installation von PV-Anlagen und der Vorteile von Mieterstrom und Gemeinschaftlicher Gebäudeversorgung empfehlen wir Ihnen den neuen Solarbrief des Solarenergie Fördervereins Deutschland e.V. Dieser zeigt anhand von unterschiedlichen Betriebsmodellen, wie PV-Anlagen auf Mehrfamilienhäusern oder für Wohnungseigentümergemeinschaften umgesetzt werden können. Er räumt auch im Faktencheck einige Vorurteile auf und gibt hilfreiche Tools an die Hand. 

Das langersehnte Gesetz zur Modernisierung und zum Bürokratieabbau im Strom- und Energiesteuerrecht (wir berichteten) ist leider nicht mehr verabschiedet worden. Der Regierungsentwurf konnte am 18. Oktober 2024 nicht in der Fassung der Beschlussempfehlung des Finanzausschusses in 2./3. Lesung beschlossen werden, da am späten Freitagnachmittag nicht mehr ausreichend Abgeordnete anwesend waren. Aufgrund des anschließenden Bruchs der Ampelkoalition verfiel der Ersatztermin vom 7. November 2024. Die Novelle sollte eigentlich ab 2025 begrüßenswerte Vereinfachungen und einen echten Bürokratieabbau bringen. Da viele Vereinfachungen an das Vorhandensein von Kundenanlagen geknüpft wurden, müsste das Gesetz aufgrund des EuGH-Urteils aus unserer Sicht aber ohnehin nochmal überarbeitet werden. 

Bisher war unklar, ob die Lieferung von Strom umsatzsteuerlich eine unselbständige Nebenleistung zur Vermietungsleistung darstellt oder aber als selbständige Leistung anzusehen ist, also für Zwecke der Umsatzsteuer getrennt zu betrachten ist. Im Revisionsverfahren des Urteils des Niedersächsischen Finanzgerichts vom 25. Februar 2021 (Az. 11 K) hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun am 17. Juli 2024 (Az. XI R 8/21) klargestellt, dass die Leistung von Strom keine unselbstständige Nebenleistung zur Vermietungsleistung darstellt. Damit widerspricht der BFH der Verwaltungsauffassung in Tz. 4.12.1 Abs. 5 Satz 3 UStAE. Inwiefern die Finanzverwaltung diese Vorgabe anwendet, bleibt noch offen.

In folgenden Terminen informieren wir insbesondere über die Möglichkeiten der Umsetzung der mit dem Solarpaket I eingeführten gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung und anderer Mieterstrommodelle und Ladestrommodelle sowie deren (steuer-)rechtliche Konsequenzen, melden Sie sich gerne an!

·        19. September 2024, 9:00-10:00 Uhr: Photovoltaik- und Ladelösungen für Unternehmen - rechtliche und steuerliche Lösungen (Veranstalter: energieland 2050 e.V./Kreis Steinfurt)

·        23. September 2024, 9:00-10:00 Uhr: Mieterstrom und gemeinschaftliche Gebäudeversorgung für Unternehmen und Immobilienwirtschaft (Veranstalter: energieland 2050 e.V./Kreis Steinfurt)

·        24. Oktober 2024, 10:00-11:30 Uhr: Mieterstrommodelle im Vergleich, Vor- und Nachteile (Veranstalter: IVD West)

·        27. November 2024, 10:00-11:30 Uhr: Webinar - Ladelösungen für Mieter richtig planen und umsetzen (Veranstalter: IVD West).

Neben Privatpersonen, die Eigentümerinnen oder Eigentümer eines Einfamilienhauses sind und dieses selbst bewohnen, können seit Ende Mai 2024 auch Privatpersonen, die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sind sowie Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) Anträge auf Heizungsförderung für Wohngebäude bei der KfW stellen (Formular 458), vgl. hier. Wie viel der Kosten hier zugrunde gelegt werden, hängt von der Anzahl der Wohneinheiten im jeweiligen Haus ab: Für Wärmepumpen und andere klimafreundliche Heizungen gewährt der Bund eine Grundförderung von 30 %. Die förderfähigen Gesamtkosten hängen von der Zahl der Wohneinheiten im Haus ab: 30.000 € für die erste Wohneinheit, jeweils 15.000 € für die zweite bis sechste Wohneinheit und jeweils 8.000 € für jede weitere Wohneinheit. Liegt eine Zuschusszusage der KfW oder des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) für energetische Einzelmaßnahmen vor, können zusätzlich zinsgünstige Ergänzungskredite (358, 359) beantragt werden. 

Die dritte und letzte Gruppe, die Eigentümer vermieteter Einfamilienhäuser, Unternehmen und Kommunen sowie Besitzer von Eigentumswohnungen, können voraussichtlich ab Ende August Anträge stellen. 

Die KfW weist darauf hin, dass alle Gruppen bereits jetzt den Heizungstausch in Angriff nehmen können. Ab dem 1. September 2024 ist der Antrag in jedem Falle jedoch vor Beginn der Arbeiten vor Ort zu stellen. Die Eigentümer haben nach der Förderzusage 36 Monate Zeit, den Heizungsaustausch durchzuführen. 

Zum 1. Januar 2025 tritt die Stromsteuernovelle in Kraft. Sie bringt deutliche Vereinfachungen für Eigentümer und Verwalter von Immobilien, die Strom aus Photovoltaikanlagen oder vergleichbaren dezentralen Anlagen selbst nutzen oder an ihre Mieter weitergeben möchten.

Bislang galten Betreiber solcher Anlagen oft als „Versorger“ und daraus resultierten umfangreiche steuerliche Pflichten und bürokratische Hürden. Ab 2025 ändert sich das: Wer eine Stromerzeugungsanlage mit weniger als zwei Megawatt betreibt, den Strom selbst verbraucht oder innerhalb einer sogenannten Kundenanlage an Mieter liefert, wird nicht mehr als Versorger eingestuft (§ 1a Abs. 5a StromStV-RefE). Das bedeutet, dass viele bisher notwendige Erlaubnisse automatisch zum 31. Dezember 2024 entfallen.

Auch die Weitergabe von selbst erzeugtem Strom an Mieter wird einfacher. Die bisher komplexen Voraussetzungen, wie ein räumlicher Zusammenhang oder die Nutzung bestimmter Technologien, sind künftig nicht mehr relevant, solange der Strom innerhalb der Kundenanlage entnommen wird (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 StromStG-RefE). Das erleichtert insbesondere Mieterstrommodelle erheblich.

Für Immobilienbesitzer, die zusätzlich auf Stromspeicher setzen, gibt es ebenfalls positive Nachrichten. Künftig wird ausgeschlossen, dass bei der Ein- und Ausspeicherung mehrfach Stromsteuer anfällt (§ 5 Abs. 4 StromStG-RefE). Das macht die Kombination von Photovoltaikanlagen mit Speichern steuerlich deutlich attraktiver.

Auch der Betrieb eigener Ladepunkte für Elektrofahrzeuge wird entbürokratisiert. Der dort verbrauchte Strom gilt steuerlich als Eigenverbrauch des Betreibers (§ 5a StromStG-RefE). Damit können Immobilienbesitzer oder Verwalter ihren Mietern unkompliziert Lademöglichkeiten zur Verfügung stellen, ohne selbst in die Rolle eines Energieversorgers zu rutschen.

Die Stromsteuernovelle beseitigt also viele Hindernisse und macht den Eigenverbrauch von Strom sowie die direkte Versorgung von Mietern einfacher und steuerlich begünstigt. Immobilienbesitzer und Verwalter gewinnen damit deutlich mehr Spielraum für moderne Energielösungen rund um Photovoltaik, Speicher, Mieterstrom und Elektromobilität.

Im neuen § 7 Abs. 5a EStG wird eine degressive Abschreibung i.H.v. 5% (im Bundestagsbeschluss noch 6%) für Wohngebäude eingeführt, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder die Anschaffung auf Grund eines nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags erfolgt. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung ist die Abschreibung zeitanteilig zu berechnen. Wird von der degressiven Abschreibung Gebrauch gemacht, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nicht mehr zulässig, es ist jedoch ein Wechsel zur linearen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG möglich (unter Berücksichtigung des fortgeschriebenen Restwerts und der Restnutzungsdauer).

Die Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG wird erleichtert, indem die die Baukostenobergrenze (§ 7b Abs. 2 EStG) und die maximale Bemessungsgrundlage (§ 7b Abs. 3 EStG) auf 5.200 € bzw. 4.000 € erhöht wird. Dies gilt auch für die Ausdehnung des zeitlichen Anwendungsbereichs der Sonderabschreibungsmöglichkeit (§ 7b Abs. 2 und § 52 Abs. 15a Satz 3 EStG) auf Wohnungen, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige vor dem 1. Oktober 2029 gestellt wird.

Der Gesetzgeber hat die steuerliche Abschreibungsdauer von Immobilien pauschalisiert, der Großteil der Immobilien wird über 50 Jahre, also 2% jährlich, abgeschrieben. Die tatsächliche Nutz- und Vermietbarkeit vieler insbesondere älterer oder zwischenzeitlich erworbener Immobilien unterschreitet aber die steuerliche Restnutzungsdauer. In vielen Fällen kann eine kürzere Restnutzungsdauer durch Vorlage eines Nutzungsdauer-Gutachtens (s.g. „Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer“) nachgewiesen werden und damit höhere Abschreibungen geltend gemacht werden. Solche Gutachten sind nach dem BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 durch einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen zu erstellen. Melden Sie sich gern bei uns für eine kostenlose Ersteinschätzung. 

Für Vermieter bedeutet das, dass die Möglichkeiten zur Mieterhöhung in angespannten Wohnungsmärkten weiterhin gesetzlich begrenzt bleiben.  

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Wiedervermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete in bestimmten Gebieten. Ausnahmen gelten weiterhin bei umfassend modernisierten Wohnungen oder wenn die Vormiete bereits über der zulässigen Grenze lag. Aus unserer Sicht, lohnt es sich, diese Entwicklung nicht nur rechtlich, sondern auch steuerlich zu betrachten

Steuerliche Auswirkungen:

1. Modernisierungsmaßnahmen gezielt planen:
   Modernisierungen können eine Ausnahme von der Mietpreisbremse begründen. Gleichzeitig können Vermieter die Kosten als Werbungskosten absetzen oder über Abschreibungen geltend machen. Eine sorgfältige Planung kann so sowohl die Mieteinnahmen als auch den steuerlichen Vorteil optimieren.
2. Ertragsprognosen anpassen:
   Durch die verlängerte Mietpreisbremse bleiben Mieterhöhungen langfristig begrenzt. Für Investoren bedeutet das, dass Rendite- und Liquiditätsberechnungen konservativer anzusetzen sind.
3. Erhaltungsaufwendungen dokumentieren:
   Gerade in Zeiten begrenzter Mieterhöhungsmöglichkeiten ist es wichtig, alle Erhaltungsaufwendungen lückenlos zu dokumentieren. Diese mindern die Steuerlast unmittelbar und können Liquidität sichern.
4. Langfristige Strategien prüfen:
   Die Begrenzung der Mieteinnahmen macht steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten wie die Bildung von Rücklagen oder die Nutzung von Verlustvorträgen noch relevanter.

Die Verlängerung der Mietpreisbremse ist ein Signal an den Markt, dass politisch weiterhin versucht wird, Mieten zu dämpfen. Für Vermieter ist es daher umso wichtiger, nicht nur die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen, sondern auch steuerlich optimal aufgestellt zu sein. Eine strategische Planung von Modernisierungen, Investitionen und Steuerpositionen kann helfen, die wirtschaftlichen Effekte abzufedern.

Wir beraten Sie gerne individuell zu den steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten rund um Ihre Immobilieninvestitionen.

Bisher scheiterten Mieterstrommodelle, also das Angebot von dezentral über insbes. Photovoltaik-Anlagen erzeugtem Strom an Mieter, häufig an negativen steuerlichen Folgen für den Vermieter. Dies ändert sich mit dem „Gesetz zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovation sowie Steuervereinfachung und Steuerfairness“ (Wachstumschancengesetz). Der Bundesrat hat dem Gesetz nach zähen Verhandlungen am 22. März 2024 zugestimmt, am 27. März 2024 wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet. 

Die für ausschließlich vermögensverwaltende Körperschaften (Immo-GmbH u.ä.) wichtige sogenannte Erweiterte Grundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 Sätze 2 ff. GewStG) wurde im Hinblick auf den Betrieb von PV-Anlagen und Ladepunkten entschärft: Ab dem Veranlagungszeitraum 2023 sind Nebeneinnahmen aus dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien so wie aus dem Betrieb von Ladepunkten für Elektrofahrzeuge und Elektrofahrräder in Höhe von bis zu 20% der Einnahmen sonstigen Grundstücksüberlassung unschädlich. Damit können also weitere Geschäfts- und Umsatzpotenziale erschlossen werden. Wichtig aber: die zahlreichen übrigen Voraussetzungen für die erweitere Kürzung sind weiterhin zu beachten, vgl. hierzu die Gleichlautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 17. Juni 2022. 

Auch die für Wohnungsgenossenschaften und -vereine wichtige Steuerbefreiung des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG wurde entschärft: Es dürfen ab 2023 bis zu 30% der Einnahmen aus der Raumüberlassung aus dem Angebot von Mieterstrom im Rahmen der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung sowie Einspeisevergütungen u.ä. erzielt werden. Die Änderung gilt auch für die Gewerbesteuer (§ 3 Nr. 15 GewStG). 

Die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) hat hier einen hilfreichen Praxisleitfaden zu Wärmepumpen in Mehrfamilienhäusern herausgegeben. Der Leitfaden fasst technische Lösungsansätze und Praxisbeispiele zusammen und liefert einen guten Überblick über die vielfältigen Einsatzmöglichkeiten von Wärmepumpen. Der Leitfaden wurde zusammen mit dem Bundesverband Wärmepumpe e.V., dem Fraunhofer ISE und dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) erstellt.

Die NRW-Landesregierung hat das Programm progres.nrw zur Förderung des Ausbaus der Ladeinfrastruktur für E-Autos wieder aufgenommen. Anders als bisher liegt die Förderung nicht bei Einfamilienhäusern, sondern bei Mehrfamilienhäusern und Unternehmen. Gefördert werden 20-40 % der zuwendungsfähigen Ausgaben der Ladeinfrastruktur. Weitere Informationen finden Sie auf der Internetseite von ElektroMobilität NRW. Zur Verwirklichung von Ladelösungen durch Immobilienverwalter empfehlen wir unser Praktikerwebinar für den BFW Nord e.V. am 22. April 2024 14:30-15:30 Uhr. Jetzt anmelden! In der zweiten Jahreshälfte stellen wir die Inhalte am 18. Juli 2024 10:00-11:30 (Veranstaltung ist noch nicht online) für den VdW Bayern sowie zum Jahresende am 27. November 2024 10:00-11:30 für den IVD West vor. 

Aufgrund der umfangreichen bürokratischen Pflichten für Vermieter wurde das EEG-geförderte Mieterstrommodell bisher kaum genutzt. Ab dem Jahr 2024 werden durch die sogenannte „Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“ (§ 42b Abs. 3 EnWG-E) hier Hürden abgebaut. Vermieter können danach mit ihren Mietern vereinfachte Gebäudestromnutzungsverträge über insbesondere mit Photovoltaikanlagen vor Ort erzeugten Strom abschließen, ohne die umfangreichen Lieferantenpflichten erfüllen zu müssen. Die über das Versorgungsnetz bezogenen Reststrommengen können Mieter dann direkt von einem Stromversorger beziehen (anders als beim bisherigen EEG-geförderten Modell, wo die Mengen über den Vermieter bezogen wurden). Voraussetzung ist hierfür die Verabschiedung des Solarpaket I, worüber der Bundesrat voraussichtlich am 22. März 2024 abstimmen soll. In den nächsten Monaten informieren wir Immobilienverwalter in unterschiedlichen Webinar-Veranstaltungen über erfolgreiche Mieterstrom-Modelle und beleuchten die steuerlichen Folgen für alle Gesellschaftsformen, melden Sie sich gern hier an:

·        12. März 2024, 10:00-11:30 Uhr (Veranstalter: Verband der Wohnungswirtshaft in Bayern e.V.) 

·        15. April 2024, 14:30-16:00 Uhr (Veranstalter: BFW Nord e.V.).

·        24. Oktober 2024, 10:00-11:30 (Veranstalter: IVD West)

Baden-W.: Nicht-Wohngebäude + neue Parkplätze >35 Stellplätze seit 1.1.2022, Wohngebäude 1.5.2022 (jew. ab Dachfläche > 50 m2) und bei grundlegender Dachsanierung ab 1.1.2023, Mindestdachbelegung 60 %
Bayern: Nicht-Wohngebäude ab 1.7.2023, Dachsanierungen 1.1.2025, Mindestbelegung 33,3 %
Berlin: ab 1.1.2023 für Wohn- und nicht-Wohngebäude sowie Dachsanierungen jeweils aber einer Dachfläche > 50 m2,Mindestbelegung 30 %
Brandenburg: Überwiegend gewerblich genutzte Gebäude mit Dachfläche >50 m2, vollständig erneuerte Dachflächen + Parkplätze >35 Stellplätze ab 1.6.2024 (§ 32a Abs. 1 BbgBO); Mindestdachbelegung: 50 %
Bremen: Dachsanierungen ab Juli 2024, Neubauten ab Juli 2025, Mindestdachbelegung 50 %
Hamburg: Neubauten mit einer Dachfläche > 50 m2 ab 1.1.2024, Mindestdachbelegung 30 %
Hessen: landeseigene Neubauten+neue Parkplätze >35 Stellplätze ab 29.11.2023
Niedersachsen: überwiegend gewerblich genutzte und sonstige Nicht-Wohngebäude mit Dachfläche > 50 m2 ab 1.1.2023, Wohngebäude ab dem 1.1.2025, Mindestbelegung 50 % (§ 32a NBauO)
NRW: Parkplätze >35 Stellplätze 1.1.2022, Nichtwohngebäude ab 1.1.2024, Wohngebäude ab 1.1.2025 (jew. mit Dachfläche > 50 m2), vollständige Dacherneuerung ab 1.1.2026 (§ 42a BauO NRW).
Rheinland-Pfalz: Gewerbe >100 m2 Dachfläche und Parkplätzen >50 Stellplätze ab 1.1.2023, Mindestbelegung 60 %
Schleswig-Holstein: Nichtwohngebäude, Parkplätze >100 Stellplätze und bei Sanierung von mind. 10 % der Dachfläche ab 1.1.2023

Das sozialwissenschaftliche Institut Schad (SWI) hat im Auftrag des Handelsblatts Steuerberater mit den besten Arbeitsbedingungen in Deutschland ermittelt. Insgesamt beteiligten sich rund 1.200 Kanzleien an der Studie, ausgezeichnet wurden lediglich 155. Die Auswertung umfasste dabei die Bereiche Digitalisierung, Leistungen und Benefits, Work-Life-Balance, New Work sowie Entwicklung und Karriere. In der Größenklasse (1-10 Beschäftigte) konnten wir uns dabei den 10. Platz sichern. Wir freuen uns sehr über die Auszeichnung, die uns in unserem Weg bestärkt. Ein herzliches Dankeschön an unsere engagierten Mitarbeiter!

Zusätzlich konnten wir uns zum dritten Mal in Folge den Titel als bester Steuerberater sichern, welcher ebenfalls vom Marktforschungsunternehmen SWI Finance im Auftrag des Handelsblatts Deutschlands ermittelt worden ist. Insgesamt beteiligten sich über 4.000 Steuerberater und über 800 Wirtschaftsprüfer an der Studie. Wir freuen wir uns sehr, dass wir es wieder in die Gruppe der 15% besten Teilnehmer geschafft haben und somit erneut die Auszeichnung erhalten haben.

Spätestens seit Veröffentlichung des BMF-Schreibens vom 23. Mai 2016 zur Änderung des Anwendungserlass zu § 153 der Abgabenordnung ist die Bedeutung sogenannter steuerlicher Kontrollsysteme oder Tax Compliance Management Systeme (TCMS) deutlich gestiegen, da mit solchen im Falle von Verletzungen gegen steuerliche Pflichten und Ahndung durch die Finanzverwaltung leichter der Vorwurf des vorsätzlichen Handels entkräftet werden kann.

In der Praxis erleben wir derzeit fast täglich, dass Unternehmen aller Branchen zunehmend ihre Flotten elektrifizieren und/oder Ladepunkte besitzen und/oder betreiben möchten, die damit einhergehenden zusätzlichen steuerlichen Pflichten u.a. bei der Stromsteuer aber jedoch übersehen oder schlicht nicht kennen. Je nach Betreibermodell können, bei Beteiligung von E-Mobility-Dienstleistern sogar mehrere Personen u.a. zur stromsteuerlichen Versorgerin werden und neue Pflichten treffen.  Da der Gesetzgeber die Finanzverwaltung beauftragt hat, die steuerlichen Kontrollsysteme bis 2029 verstärkt auf Wirksamkeit und Aktualität zu prüfen, setzen sich die gesetzlichen Vertreter damit Risiken aus, u.a. dass die Wirksamkeit der eingerichteten TCM-Systeme insgesamt zurückgewiesen werden und damit die Haftungsvermeidung nicht greift. Wir halten diese Risiken für vermeidbar. Unternehmen, welche die speziellen steuerlichen Pflichten der E-Mobilität in ihr TCM-System integrieren möchten, bieten wir unseren „E-Mobility Tax Compliance Check“ an, sprechen Sie uns gerne an. 

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 sind im Bereich der Besteuerung von PV-Anlagen umfangreiche Vereinfachungen umgesetzt worden. Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat nun am 17. Juli 2023 ein Anwenderschreiben zur Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG veröffentlicht, wodurch weitere Zweifelsfragen beantwortet wurden. Über diese und weitere Neuerungen informieren wir in Webinaren für

·        Solar-Fachhandwerker am 23. Oktober 2023 von 15-16 Uhr (Link zur Anmeldung), 

·        Vermieter und Immobilienverwalter am 25. Oktober 2023 von 10-12 Uhr (Link zur Anmeldung) 

·        Gewerbebetriebe am 6. November 2023 von 15:00-16:30 Uhr (Link zur Anmeldung). 

Wir freuen uns auf rege Teilnahme. Die Teilnehmer bekommen entscheidungsrelevante Informationen, um das für ihren Einsatzzweck optimale Modell zu ermitteln und die steuerlichen Folgen zu kennen. 

Mit dem Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende (GNDEW; wir berichteten) wurden zudem Vereinfachungen im Bereich der Mieterstrommodelle geschaffen, um die Attraktivität der Modelle zu erhöhen. Gemäß § 20 Abs. 1d Satz 3 EnWG kann nun anstelle eines physischen Summenzählers am Netzverknüpfungspunkt auch ein virtueller Summenzähler mittels intelligenter Messsysteme (iMSys) gebildet werden. Dadurch erfolgt keine messtechnische Erfassung am Netzübergabepunkt, sondern lediglich eine Saldierung der einzelnen Zählerwerte. Im Ergebnis kann eine deutliche Reduzierung der Netzanschlusskosten erwirkt werden. 

Mit Umsetzung des am 16. August 2023 durch die Bundesregierung verabschiedeten Solarpaket I könnten weitere Vereinfachungen wie das Modell „Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“ kommen, wodurch Vermieter Mieter auf Basis vereinfachter Gebäudestromnutzungsverträgen mit selbsterzeugtem Strom versorgen können, ohne umfangreiche Lieferantenpflichten erfüllen zu müssen (§ 42b Abs. 3 EnWG-E). Als Voraussetzung gilt dabei u. a. die viertelstündliche Messung des Stromverbrauchs. Es handelt sich dabei um ein eigenständiges Modell, welches neben dem bisherigen Mieterstrom gemäß § 42a EnWG bestünde, der aber eine Vollversorgung der Letztverbraucher vorsieht. Außerdem soll durch das Gesetzespaket der bürokratische Aufwand reduziert und die Regelungen zur Anlagenzusammenfassung vereinfacht werden.

Das Bundesland NRW hat mit dem „Zuschuss Mieterstrom NRW 2023“ ein 10 Mio. € großes Programm zur Förderung der Installation und vorbereitenden Dacharbeiten für Photovoltaik-Anlagen auf Gebäuden mit gefördertem Wohnraum zu unterstützen. Der Zuschuss kann für die technische Installation und vorbereitende Maßnahmen des Daches bis zu 2.500 € betragen, Modernisierungen werden mit bis zu 5.000 € gefördert. Der Zuschuss berechnet sich pro Wohnung des geförderten Gebäudes. 

Im Auftrag der Handelsblatt-Mediengruppe hat das Marktforschungsinstitut SWI Finance die Qualität von Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern untersucht. Dazu mussten die Teilnehmer zu Beginn des Jahres Fachfragen beantworten – wer besonders gut abschnitt, schaffte es auf die vom Handelsblatt veröffentlichte Bestenliste. Insgesamt beteiligten sich über 5.000 Steuerberater und Wirtschaftsprüfer an der Studie, davon schafften es 605 Steuerberater und 113 Wirtschaftsprüfer in die Bestenliste, eine Rangliste der Sieger gibt es jedoch nicht. Die Auszeichnungen erfolgten nach Stadt, Sachgebiet, Branche und Gesamtwertung. Auch die benötigte Antwortzeit bei den Fachfragen wurde gewertet.

Wir freuen wir uns sehr, dass wir es wieder in die Gruppe der 15 % besten Teilnehmer geschafft und somit erneut die Auszeichnung erhalten haben. Für den Erfolg möchten wir uns auch bei Ihnen als Kunden bedanken. Wir fühlen uns dadurch gestärkt, unseren Weg weiterzugehen.

Die mit dem Jahressteuergesetz 2022 geplanten Steuervereinfachungen beim Betrieb von PV-Anlagen hat der Bundestag nun per Gesetz am 02. Dezember 2022 verabschiedet, der Bundesrat hatte am 16. Dezember zugestimmt. 

Inhaltlich wurde auf Empfehlung des Finanzausschusses des Bundestages der Erstanwendungszeitpunkt der Ertragsteuerbefreiung bei PV-Anlagen nach § 3 Nr. 72 EStG (neu) mit dem verabschiedeten Gesetz bereits auf den 1. Januar 2022 vorgezogen (im ursprünglichen Gesetzesentwurf war die Wirkung erst ab 1. Januar 2023 geplant). Die Befreiung gilt für PV-Anlagen mit einer installierten Leistung laut Marktstammdatenregister von bis zu 30 kWp auf Gebäuden. Dabei wurde der sachliche Anwendungsbereich auf Anregung der Bundesländer auch auf überwiegend zu betrieblichen Zwecken genutzte Gebäude ausgeweitet. Damit können also auch Gewerbetreibende oder Vermieter, die an Gewerbetreibende Strom aus PV-Anlagen leisten, von der Ertragsteuerbefreiung profitieren. Allerdings gilt dabei eine maximale Größe von 15 kWp je Wohn- bzw. Gewerbeeinheit. 

Insgesamt dürfen je Steuerpflichtigem (d. h. auch z. B. je Kapitalgesellschaft oder Mitunternehmerschaft) max. 100 kWp (ggf. aufgeteilt auf mehrere Anlagen) nicht überschritten werden, um die Ertragsteuerbefreiung nutzen zu können. Die von einem Bundesratsausschuss geforderte Streichung der 100 kWp-Grenze aufgrund der Abschaffung der 100-kW-Grenze aus § 21 Abs. 3 EEG 2021 ist damit vom Tisch.

Die Befreiung wirkt dabei zwangsweise und nicht wie bisher mit dem sogenannten Liebhabereiantrag. Die Einnahmen sind auch steuerbefreit, wenn der erzeugte Strom selbst oder von Dritten wie Mietern genutzt, zum Aufladen von E-Fahrzeugen verbraucht oder vollständig ins Stromnetz eingespeist wird.

Werden in einem Betrieb nur steuerfreie Einnahmen aus dem Betrieb von begünstigten PV-Anlagen erzielt, ist hierfür kein Gewinn mehr zu ermitteln und entsprechend keine Anlage EÜR mehr zu füllen. 

Bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften (KG, OHG, etc.) führt der Betrieb von PV-Anlagen auch nicht mehr zur sogenannten gewerblichen Infektion der Vermietungseinkünfte, sofern die Größenkriterien eingehalten werden. Gerade für Vermieter und Eigentümergemeinschaften war dies bisher ein Hemmschuh.

Die bei der Umsatzsteuer angekündigten Neuerungen, insbesondere der Nullsteuersatz für die Lieferung und Installation von PV-Anlagen und wesentlichen Komponenten inkl. Stromspeichern wurden wie angekündigt verabschiedet. Damit ist bei Lieferungen von PV-Anlagen ab 2023 vom Anlagenbetreiber i.d.R. keine Umsatzsteuer zu tragen, wodurch diese die Kleinunternehmerregelung ohne finanzielle Nachteile wählen können, da der Vorsteuerabzug als Grund für einen Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung entfällt.

Begünstigt sind alle PV-Anlagen, die auf und in der Nähe von Wohnungen installiert werden sowie auf öffentlichen oder anderen Gebäuden, die für dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten genutzt werden. Per gesetzlicher Fiktion gelten diese Voraussetzungen als erfüllt, sofern die installierte Leistung der Anlage laut Marktstammdatenregister 30 kWp nicht überschreitet. Im Umkehrschluss können aber auch größere Anlagen steuerbefreit realisiert werden, wenn die Kriterien für die Begünstigung (auf/in der Wohnung/dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten) nachgewiesen werden können. Zu begrüßen ist, dass das BMF nun einige Unklarheiten mit einem BMF-Schreiben-Entwurf beseitigt. Das BMF hat die Zweifelsfragen in der Anwendung des Nullsteuersatzes für unsere Begriffe großzügig zu Gunsten des Bürokratieabbaus beantwortet. 

Das Inverkehrbringen von Brennstoffen wie Erdgas oder Heizöl wird seit 2021 mit einem CO2-Preis nach dem Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG) belastet. Vermieter, die BEHG-pflichtige Brennstoffe für die Wärmeerzeugung eingesetzt haben, konnten diese Mehrbelastungen bisher uneingeschränkt an ihre Mieter weiterreichen. Mit dem am 5. Dezember 2022 vom Bundestag verabschiedeten Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) müssen sich ab 1. Januar 2023 auch Vermieter an den Mehrkosten beteiligen. 

Für Wohngebäude ist die Beteiligung des Vermieters anhand eines Stufenmodells zu ermitteln (abhängig von den Emissionen in Kilogramm pro Quadratmeter pro Jahr). Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes ist, desto größer ist der Anteil, den der Vermieter tragen muss (max. 95 %).

Für Nichtwohngebäude tragen Mieter und Vermieter die CO2-Kosten zu gleichen Teilen. 

Vermieter haben ihre Mieter nach dem Gesetz umfassend zu informieren z. B. über die CO2-Kosten der zur Wärmeerzeugung eingesetzten Brennstoffe und die Emissionen in Kilogramm Kohlendioxid. Ausnahmen können bei denkmalgeschützten Gebäuden bestehen.

Im Ergebnis steigt mit dem Gesetz für Vermieter der Druck, klimaneutrale Heizungssysteme wie Wärmepumpen zu installieren. Kurzfristig sollten Vermieter CO2-Ausstöße je Gebäudeeinheiten und je Quadratmeter ermitteln, um die jeweilige Kostenaufteilung berechnen zu können. 

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2023 neu aufgelegt. Unter anderem wird die Installation von Heizungssystemen mit Wärmepumpen mit 25-35 % sowie der Anschluss an Gebäude- und Wärmenetze mit 25-30 % gefördert. Erfreulich ist dabei, dass nicht nur die Wärmepumpe selbst, sondern auch ggf. nötige Umfeldmaßnahmen wie Heizkörpertausch oder die Erschließung von Erdwärmequellen bezuschusst werden. Wird eine bestehende Öl-, Gas-, Kohle- oder Nachtspeicherheizung ersetzt, kann ein Bonus von weiteren 10 % gewährt werden. Gasheizungen müssen für den Heizungs-Tausch-Bonus jedoch ein Mindestalter von 20 Jahren aufweisen (Ausnahme: Gasetagenheizungen). Die förderfähigen Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen von Wohngebäuden sind gedeckelt auf 60.000 € pro Wohneinheit und Kalenderjahr, insgesamt auf maximal 600.000 € pro Gebäude. Auch die energetische Fachplanung und Baubegleitung im Zusammenhang mit einer förderfähigen Einzelmaßnahme zur Heizungssanierung kann mit bis zu 50 % der Ausgaben gefördert werden. Die jährlichen förderfähigen Ausgaben sind dabei auf 5.000 € pro Kalenderjahr bei Ein- und Zweifamilienhäusern gedeckelt, bei Mehrfamilienhäusern mit drei oder mehr Wohneinheiten auf 2.000 € pro Wohneinheit und Kalenderjahr. 

Die Abgabefrist für die Grundsteuer-Feststellungserklärungen wird einmalig bis zum 31. Januar 2023 verlängert. Das haben die Länder im Rahmen der Finanzministerkonferenz in Abstimmung mit dem BMF beschlossen. 

Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen), die ab Inkrafttreten des EEG 2021 am 30. Juli 2022 in Betrieb genommen werden, erhalten höhere Einspeisetarife, sofern die EU-Kommission diese beihilferechtlich genehmigt. Neu ist hier, dass es künftig einen Bonus auf die Vergütung gibt, wenn der Solarstrom vollständig ins Netz eingespeist wird. Sogenannte Teileinspeiser bekommen je nach Anlagengröße bis zu 8,2 ct/kWh Einspeisevergütung für den eingespeisten Überschussstrom, was im Vergleich zu den bisherigen Vergütungssätzen einer Erhöhung von ca. 25 % entspricht. Bei Volleinspeisung kann sich der Betrag auf bis zu 13,4 ct/kWh erhöhen und ist damit bis zu doppelt so hoch als bisher. Anlagenbetreiber können dabei theoretisch jedes Jahr zwischen Volleinspeisung und Überschusseinspeisung wechseln. Es ist auch möglich, zwei separate PV-Anlagen auf einem Dach zu betreiben, sofern diese jeweils über eigene Messeinrichtungen verfügen.

Die Wirkleistung von PV-Anlagen kleiner 25 kWp, die ab dem 1. Januar 2023 in Betrieb genommen werden, müssen nicht mehr pauschal auf 70 % der installierten Leistung begrenzt werden (§ 9 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 EEG entfällt). Sie müssen auch nicht mehr mit einer Fernsteuerung ausgestattet werden, was bislang alternativ möglich war. Für Bestandsanlagen und Anlagen, die bis zum 31. Dezember 2022 in Betrieb genommen werden, gilt dies bislang nicht, die Bundesregierung hat aber im Rahmen des Energiesicherungspakets angekündigt, die Kappungsregel auch für Bestandsanlagen streichen zu wollen.

Verbesserungen für Mieterstromlösungen und Steuervereinfachungen für PV-Anlagen in Sicht 

Beim PV-Mieterstrom wurde die 100-kW-Grenze aufgehoben, so dass ab 1. Januar 2023 auch größere Anlagen vom Mieterstromzuschlag profitieren können. Dies fördert insbesondere innovative Quartierslösungen im Neubau, bei denen der Solarstrom zusätzlich für Wärme und Verkehr genutzt werden kann. Mieterstromanlagen können aber weiterhin nicht über mehrere Netzanschlusspunkte hinweg betrieben werden.

Der Bundestag mit einem Entschließungsantrag (BR-Drs. zu 315/22) die Bundesregierung aufgefordert, weitere bürokratische Hürden bei der Umsetzung von Mieterstrommodellen abzubauen und die Entwicklung klimafreundlicher und sektorenübergreifender Versorgungsmodelle zu erleichtern. Ferner soll die Bundesregierung Vorschläge vorlegen, um unnötige steuerrechtliche Hemmnisse für den Ausbau von kleinen PV-Anlagen zu beseitigen; hierbei wird bereits die Anhebung der Schwelle von 10 auf 30 kWp für die einkommens- und gewerbesteuerliche Vereinfachung genannt, wie es der Bundesrat bereits gefordert hatte. 

Im Auftrag des Handelsblatts hat das Marktforschungsinstitut SWI Finance die Qualität von Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern untersucht. Dazu mussten die Teilnehmer zu Beginn des Jahres Fachfragen beantworten – wer besonders gut abschnitt, schaffte es auf die jetzt vom Handelsblatt veröffentlichte Bestenliste. Insgesamt beteiligten sich über 5.000 Steuerberater und Wirtschaftsprüfer an der Studie, davon schafften es 614 Steuerberater und 116 Wirtschaftsprüfer in die Bestenliste, eine Rangliste der Sieger gibt es jedoch nicht. Die Auszeichnungen erfolgten nach Stadt, Sachgebiet, Branche und Gesamtwertung. Auch die benötigte Antwortzeit bei den Fachfragen wurde gewertet.

Auch wenn die heutigen Zeiten nicht wirklich zum Feiern einladen, freuen wir uns doch sehr, dass wir es in die Gruppe der 15% besten Teilnehmer geschafft haben und gleich in zwei Kategorien (Controlling, beste Allrounder) überzeugen konnten. Für den Erfolg möchten wir uns, auch bei Ihnen als Kunden bedanken. Wir fühlen uns dadurch gestärkt, unseren Weg weiterzugehen.

Die Grundsteuer wird auf Eigentum an Grundstücken, Teileigentum und Erbbaurechten erhoben. Die bisherige Berechnung der Steuer basiert auf jahrzehntealten Grundstücks-Einheitswerten: In den alten Bundesländern wurden die Grundstücke nach ihrem Wert aus dem Jahr 1964, in den neuen Bundesländern nach dem Wert aus 1935 veranlagt. 

Dies erklärte das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 10. April 2018 als verfassungswidrig, woraufhin 2019 das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) verabschiedet wurde, welches ab 1. Januar 2025 in Kraft tritt. 

Der 1. Januar 2025 erscheint zwar auf den ersten Blick zeitlich weit entfernt, jedoch sind alle Steuerpflichtige mit Grundbesitz aufgefordert, im Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis spätestens zum 31. Oktober 2022 für jedes Grundstück bzw. wirtschaftliche Einheit eine Steuererklärung zur Ermittlung der Grundsteuerwerte auf den Stichtag 1. Januar 2022 digital an die Finanzverwaltung zu übermitteln. Die genauen Fristen für die unterschiedlichen Grundvermögensarten können dabei individuell durch die Bundesländer bestimmt werden, d.h. es sind auch Fristen z. B. bis 30. Juli 2022 denkbar. 

Wir können Ihnen nur dringend raten, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen bzw. rechtzeitig einen Steuerberater zur Erstellung der Feststellungserklärungen zu beauftragen, da die zeitlich sehr engen Fristen den Berufsstand der Steuerberater in diesem Jahr stark belasten werden. 

Wir erweitern unsere Online-Präsenz mit unserem YouTube-Kanal und starten mit einer Videoserie zu den Grundlagen der Besteuerung bei PV-Anlagen - ein Thema, über das viele stolpern. Das in den vier Videos u.a. behandelte Thema Liebhaberei und PV-Anlagen wird in 2021 auch durch einige Finanzämter aufgegriffen werden (vgl. z. B. Liste der Prüffelder der OFD NRW für das Kalenderjahr 2021). Gerne reinschauen, teilen oder unseren Kanal abonnieren: 

YouTube-Kanal KORTMÖLLER: https://www.youtube.com/channel/UCedK-pDs1Ew_HdmS8uwA6Aw 

Teil 1: Warum sich eine PV-Anlage auch steuerlich lohnt: https://www.youtube.com/watch?v=Dt6Q6b8TOJE 

Teil 2: Einkommensteuer und Gewerbesteuer: https://www.youtube.com/watch?v=Q2141_eLDK8 

Teil 3: Umsatzsteuer und Batteriespeicher: https://www.youtube.com/watch?v=JmPHBVdKGN4 

Teil 4: Häufige Irrtümer und Empfehlungen: https://www.youtube.com/watch?v=zs3kdVr9FYA